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乐伽:注定爆雷的长租公寓样本

2019年08月22日 04:19来源:未知手机版

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来源:北京商报

号称在全国拥有5万间房源的乐伽公寓,因为一场“高进低出”的金融游戏倒在了迅猛扩张的路上。8月7日晚间,乐伽公寓以一纸声明的形式,对外宣告公司因经营不善而停止运营,并称“目前已关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款”。在“无力履行合同”、“无法偿还客户欠款”等消息的刺激下,房东及租客两个群体间爆发出了极大的矛盾:房东要求把房屋收回止损,但已经交了全年租金的租客不愿搬走。

值得一提的是,不同于常规长租公寓企业靠租金差以及提供增值服务作为盈利点,乐伽公寓所实行的“高收低租”类似“倒贴式”的经营模式,似乎并不符合一个常规思路下明确可以预见盈利的商业逻辑。然而在业内人士看来,看似亏损的经营模式背后,实则隐藏着乐伽公寓更大的野心:通过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金,乐伽公寓有意借助资金错配沉淀下来的资金,谋求更快的规模扩张以及更大份额的市场占有率,其终极目的或是达到市场垄断后拥有长租市场定价权。然而,烧钱倒贴模式下亏损运转的乐伽公寓,并没有挺到如愿成为长租市场“老大”的那一天。

高进低出 预定了的失败

对于倒闭,乐伽公司在声明中给出的原因是“高进低出”经营模式存在严重缺陷,加之内部管理制度缺失,造成业务全线关停。 

所谓“高进低出”,就是从房东处高价收房,以月、季度等周期结算,再低价租给租客,以半年、整年甚至更长周期结算,以时间换得利润,用差价迅速扩张。

现居南京市鼓楼区的黄小姐与乐伽公寓的合同签订于2018年5月10日,40平方米房屋租金为2000元/月,但要求一次性付一年。在事发后她才知晓,乐伽公司承诺给房东的租金是2800元/月,平台一次仅给业主一个季度租金。

“中小平台型长租公寓运营者前期为了跑马圈地,很大程度上都忽略了对于房源本身价值的判断,而是为了抢占市场而抢收房源。所以,这就使得长租公寓企业发生系统性风险的可能性大大地增加了。”合硕机构首席分析师郭毅认为,乐伽公寓这种经营方式特别考验经营者的运营能力。如果经营者能够准确判断房源未来的出租率趋势,使房源相对实现满租的状态,同时租金水平也呈现更好的增长性,其实可以覆盖掉部分风险;但是一旦长租公寓没有持续稳定的租客进入、所收揽房源的周转率降低,或者遭遇一些其他的内外部风险致使现金流趋紧或者资金出现明显缺口,爆仓便是一个时间问题。 

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁直言,在重资产、低毛利的长租公寓行业,如果运营企业缺乏有实力的大股东作为资源,会死得很难看。乐伽公寓的停摆究其根本是没有找到合适的盈利模式,此前爆出的内部管理制度缺失问题则是加速了公寓的倒闭。

“整个项目是高收低租亏损的,就像一个失血的病人,不断往外流血,需要靠不断的补血维持生存。补血是指来自运营方融资或者来自租客预付资金注入,但是如果企业自身运营没有找到盈利点的话,相当于项目没有自身造血能力,再怎么补都是徒劳的。” 陈嘉宁如是说道。

而就当前乐伽公司、房东及租客三方间存在的合同纠纷,北京市京师律师事务所律师刘松涛、乔乔向北京商报记者表示,乐伽公司与租户签订的租赁合同,如果未经房东同意转租的,房东可以解除合同;如果房东知道或者应当知道乐伽公司转租,但在6个月内未提出异议,应受租赁期限的约束,如房东出售租赁的房屋,买卖关系不能打破租赁关系,只有当租赁约定到期时,新房主才可以行使房屋的使用权。

“房东与租客之间的僵持状态是作为受害者两方之间的博弈,理论上这种僵持对双方来说都将是二次伤害,如果租客和房东能在一定范围内让渡一部分权利,比如房东将房屋继续租给租客,剩余的租金损失房东和租客对半分担,双方达成和解,租赁合同继续进行,方能把损失降到最小。”此外,北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧指出,租客及房东损失,都可向乐伽公寓主张。

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